Kolejki, chaos, tłok i nerwy w urzędach. Każdy chce ratować oszczędności. Urzędy nie wyrabiają, kary po 500 zł dziennie

Tłumy w urzędach, dwukrotny wzrost wniosków i gigantyczne kolejki. Właściciele działek walczą z czasem, bo po czerwcu przyszłego roku może być za późno. Kary dla gmin sięgają 500 złotych za każdy dzień opóźnienia.

Fot. Shutterstock

Pierwszy lipca 2026 roku może okazać się czarną datą dla tysięcy właścicieli działek w Polsce. Po tym terminie popularne „wuzetki” – decyzje o warunkach zabudowy – będą wydawane tylko w gminach, które zdążą uchwalić nowe plany ogólne. Reszta automatycznie straci możliwość wydawania jakichkolwiek pozwoleń na budowę. To wywołało prawdziwą panikę wśród inwestorów.

Ostatni dzwonek na bezterminowe pozwolenia

Od 1 stycznia 2026 roku kończy się era bezterminowych warunków zabudowy. Wszystkie decyzje wydane po tej dacie będą ważne jedynie przez pięć lat. To oznacza, iż właściciel, który nie zrealizuje inwestycji w tym czasie, będzie musiał ponownie przechodzić całą procedurę. A może się okazać, iż już nie będzie mógł.

Po 30 czerwca 2026 roku warunki zabudowy będą wydawane wyłącznie w gminach z uchwalonym planem ogólnym i tylko dla tak zwanych obszarów uzupełnienia zabudowy. jeżeli czyjaś działka nie znajdzie się w takiej strefie, budowa domu stanie się niemożliwa.

Właściciele nieruchomości doskonale zdają sobie sprawę z tego ryzyka. choćby ci, którzy planują budowę w odległej przyszłości, składają wnioski już teraz. Wydana w tej chwili decyzja może okazać się jedyną szansą na zachowanie prawa do budowy na lata.

Urzędy na granicy wytrzymałości

Skutkiem tej masowej mobilizacji jest dwukrotny wzrost liczby wniosków o warunki zabudowy w porównaniu z ubiegłym rokiem. W niektórych gminach wzrost przekracza choćby sto procent. Urzędnicy pracują ponad siły, a terminy rozpatrywania spraw systematycznie się wydłużają. Samorządy próbują ratować sytuację wszelkimi dostępnymi sposobami. Zatrudniają dodatkowych pracowników na umowy czasowe, podpisują kontrakty z zewnętrznymi urbanistami oraz zlecają część zadań wyspecjalizowanym firmom konsultingowym.

Koszt obsługi pojedynczej decyzji wzrósł do kilkuset złotych, ale mimo zwiększonych nakładów finansowych urzędy przez cały czas nie nadążają z rozpatrywaniem spraw. Problem narasta z każdym tygodniem, a koniec tej sytuacji nie jest w zasięgu wzroku.

Szczególnie dotkliwym problemem są kary finansowe nakładane za przekroczenie ustawowych terminów. Za każdy dzień opóźnienia w wydaniu decyzji o warunkach zabudowy gmina musi zapłacić pięćset złotych. Kary te nie trafiają do kieszeni wnioskodawców, ale zasila nimi budżet państwa, ale to samorządy ponoszą koszty.

System kar obowiązuje od 3 stycznia 2022 roku i dotyczy wszystkich wniosków złożonych po tej dacie. Wnioskodawca może uruchomić procedurę karania, składając odpowiednie żądanie do wojewody za pośrednictwem organu wydającego decyzję. Każdy brak dokumentu w składanej dokumentacji cofa sprawę o kolejne tygodnie, pogłębiając chaos w urzędach.

Koniec ery dotychczasowego planowania

Dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, na podstawie których wydawano warunki zabudowy, stracą ważność po wprowadzeniu nowych przepisów. Gminy będą musiały opracować całkowicie nowe plany ogólne, co jest procesem długotrwałym i kosztownym.

Plan ogólny to dokument obejmujący całą gminę, który zastąpi obecne studium. Będzie aktem prawa miejscowego, z którym zgodne muszą być wszystkie przyszłe decyzje o warunkach zabudowy. Główna różnica polega na tym, iż nowy plan będzie miał moc wiążącą, podczas gdy obecne studium ma charakter jedynie kierunkowy.

Problem polega na tym, iż większość samorządów nie jest przygotowana na tak szybką i radykalną zmianę. Na koniec kwietnia 2025 roku żadna z gmin nie uchwaliła jeszcze planu ogólnego, a zaledwie kilkadziesiąt z 2479 gmin opublikowało jego projekt.

Początkowo przepisy miały wejść w życie 1 stycznia 2026 roku, ale termin przesunięto o pół roku. Nowelizacja ustawy wydłużyła gminom czas na opracowanie planów ogólnych do 30 czerwca 2026 roku. To jednak nie rozwiązało problemu z napływem wniosków o warunki zabudowy.

Właściciele nieruchomości nie chcą ryzykować i wolą zabezpieczyć swoje prawa już teraz, niż czekać na ostateczne rozstrzygnięcia. Dodatkowe sześć miesięcy może okazać się niewystarczające dla wielu gmin, a kolejne przesunięcia terminów nie są gwarantowane.

Warto pamiętać, iż przesunięcie dotyczy tylko terminu uchwalenia planów ogólnych. Zasada pięcioletniej ważności warunków zabudowy wchodzi w życie już 1 stycznia 2026 roku, niezależnie od tego, czy gmina ma plan ogólny, czy nie.

Drastyczne ograniczenia w przyszłości

Po wejściu nowych przepisów w życie warunki zabudowy będą wydawane tylko dla obszarów uzupełnienia zabudowy określonych w planie ogólnym. Zgodnie z rozporządzeniem, taki obszar może zostać wyznaczony tylko wtedy, gdy znajduje się na nim co najmniej pięć budynków, gdzie każdy z nich musi znajdować się w odległości nie większej niż sto metrów od innego budynku.

W praktyce oznacza to, iż szansę na uzyskanie warunków zabudowy będą mieli jedynie inwestorzy dysponujący nieruchomością „otoczoną” przez już istniejącą zabudowę. Budowa na „surowym korzeniu”, z dala od innych domów, może stać się praktycznie niemożliwa.

Niektóre samorządy już teraz próbują ograniczyć napływ wniosków, zawiesząc lub ograniczając wydawanie warunków zabudowy. Pionierem jest Wrocław, ale prawni eksperci uważają takie działania za bezprawne i łatwe do zakwestionowania w sądzie.

Obecna sytuacja to prawdziwy wyścig z czasem. Każdy tydzień może mieć najważniejsze znaczenie dla powodzenia przyszłych planów budowlanych. Właściciele działek, którzy planują jakąkolwiek inwestycję – choćby w odległej przyszłości – składają wnioski o warunki zabudowy już teraz.

Dr Agnieszka Grabowska-Toś, ekspertka ds. nieruchomości, uważa, iż warto się zastanowić nad zawieszeniem możliwości naliczania kar za niewydanie decyzji w ustawowym terminie. Ministerstwo Rozwoju i Technologii, przygotowując reformę, powinno było przewidzieć, iż urzędy będą miały znacznie więcej pracy, a wykwalifikowanych pracowników nie przybędzie z dnia na dzień.

Mimo chaosu panującego w urzędach i wydłużających się terminów, lepiej poczekać kilka miesięcy na decyzję niż ryzykować całkowitą blokadę możliwości zabudowy na lata. Wydana dziś „wuzetka” może okazać się bezcennym dokumentem w nowej rzeczywistości planistycznej.

Ostatnia szansa na stare zasady

Rewolucja w planowaniu przestrzennym już się rozpoczęła. Ci, którzy nie zabezpieczą swoich praw do czasu wejścia nowych przepisów, mogą zostać z pustymi rękami na długie lata. W miejscowościach, gdzie nowy plan ogólny nie powstanie na czas lub nie przewiduje zabudowy na konkretnej działce, wydawanie warunków zabudowy zostanie całkowicie wstrzymane.

Postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wszczęte do 31 grudnia 2025 roku będą toczyć się według dotychczasowych przepisów. To oznacza, iż choćby jeżeli decyzja zostanie wydana po wprowadzeniu nowych zasad, ale wniosek złożono wcześniej, inwestor zachowa bezterminowe prawo do budowy.

Czas na działanie się jednak kończy. Każdy dzień zwłoki może okazać się kosztowny, a nie tylko dla gmin płacących kary. Dla właścicieli działek może oznaczać utratę możliwości realizacji marzeń o własnym domu na lata, a może choćby na zawsze.