1 godzina temu
Miliony właścicieli mieszkań czeka rewolucja. Ministerstwo Sportu i Turystyki przygotowuje ustawę, która wprowadzi obowiązkową rejestrację każdego lokalu wynajmowanego turystom. Bez specjalnego numeru identyfikacyjnego nie będzie można wystawić oferty na Airbnb czy Booking.com.
Fot. Warszawa w Pigułce
Koniec z „wolną amerykanką” na rynku najmu krótkoterminowego. Jak zapowiedział wiceminister sportu i turystyki Piotr Borys, w ciągu najbliższych dwóch tygodni resort przedstawi założenia długo oczekiwanej ustawy. Nowe przepisy wprowadzą kompleksowe regulacje dotyczące wynajmu mieszkań i domów na doby, co całkowicie zmieni zasady gry na tym rynku.
Zmiany wynikają z unijnego rozporządzenia 2024/1028, które zobowiązuje wszystkie kraje członkowskie do stworzenia centralnych systemów rejestracji obiektów noclegowych. Polska ma czas na wdrożenie tych regulacji do 20 maja 2026 roku.
Każde mieszkanie musi być zarejestrowane
Kluczowym elementem nowej ustawy będzie obowiązek rejestracji wszystkich lokali przeznaczonych na najem krótkoterminowy. Każdy właściciel, który chce wynajmować swoje mieszkanie, dom czy pokój turystom, będzie musiał zgłosić swoją nieruchomość do centralnego systemu i otrzymać unikalny numer identyfikacyjny.
Bez tego numeru platformy internetowe takie jak Airbnb, Booking.com, Expedia czy TripAdvisor nie będą mogły zamieścić oferty wynajmu. To oznacza, iż właściciele, którzy nie przejdą przez proces rejestracji, automatycznie zostają wyeliminowani z rynku.
Jak informuje portal CyberDefence24.pl, platformy rezerwacyjne zostały również zobowiązane do weryfikowania, czy wynajmujący przekazują prawdziwe i wiarygodne informacje na temat swoich ofert. W przypadku wykrycia nieprawidłowości odpowiednie organy będą mogły zawiesić numery rejestracyjne i nakazać usunięcie nielegalnych ogłoszeń.
Najem krótkoterminowy jako działalność gospodarcza
Planowana ustawa precyzyjnie zdefiniuje najem krótkoterminowy jako wynajmowanie nieruchomości na okres nieprzekraczający 30 dni. Co istotne, prowadzenie takiego najmu zostanie oficjalnie uznane za działalność gospodarczą.
To oznacza, iż właściciele będą musieli spełnić szereg dodatkowych wymogów. Jak wyjaśnia portal Domiporta, obejmuje to konieczność rejestracji działalności, prowadzenia odpowiedniej dokumentacji oraz odprowadzania podatków zgodnie z przepisami dotyczącymi przedsiębiorców.
Właściciele mieszkań na wynajem krótkoterminowy będą zobowiązani do udostępniania regulaminu pobytu gościom i mieszkańcom budynku oraz podania numeru kontaktowego, pod którym można zgłaszać ewentualne problemy związane z wynajmem.
Bardzo wysokie kary za obejście obowiązku
Wiceminister Piotr Borys zapowiedział, iż w projekcie znajdą się „bardzo wysokie” kary dla osób, które będą próbowały obejść obowiązek rejestracji. Choć konkretne kwoty nie zostały jeszcze ujawnione, eksperci ostrzegają przed surowymi sankcjami.
Jak wynika z analiz portalu Bankingo.pl, kary za nieprzestrzeganie przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego mogą sięgać choćby 30 tysięcy złotych. Dodatkowo, w przypadku stwierdzenia oszustwa podatkowego, sankcje mogą być jeszcze wyższe.
Właściciele, którzy nie zarejestrują swoich lokali lub podadzą nieprawdziwe informacje, będą narażeni nie tylko na kary finansowe, ale także na konieczność dopłaty zaległych podatków wraz z odsetkami. Krajowa Administracja Skarbowa może sprawdzać rozliczenia choćby pięć lat wstecz.
Samorządy dostaną narzędzia kontroli
Ministerstwo analizuje także możliwość nadania samorządom kompetencji do regulowania działalności najmu krótkoterminowego na swoim terenie. Oznacza to, iż władze lokalne mogłyby decydować o ograniczeniu tego rodzaju wynajmu w określonych rejonach, szczególnie w centrach miast.
Jak informuje portal Propertynews.pl, Unia Metropolii Polskich, która skupia największe polskie miasta, od dawna domaga się intensyfikacji prac nad przepisami regulującymi najem krótkoterminowy. Samorządowcy alarmują, iż nieuregulowany rynek prowadzi do wzrostu cen mieszkań, uciążliwości dla stałych mieszkańców oraz trudności w egzekwowaniu podatków.
Nowe regulacje mają pomóc w rozwiązaniu problemów związanych z nadmiernym ruchem turystycznym w niektórych dzielnicach oraz konfliktami między wynajmującymi a stałymi mieszkańcami budynków.
Skarbówka już ma pełny dostęp do danych
Właściciele wynajmujący mieszkania turystom muszą liczyć się z tym, iż od lipca 2024 roku Krajowa Administracja Skarbowa ma dostęp do szczegółowych danych o ich transakcjach. Wszystko dzięki unijnej dyrektywie DAC7, która zobowiązuje platformy cyfrowe do przekazywania informacji o użytkownikach i ich dochodach do organów podatkowych.
Jak ostrzega portal Prawo.pl, każda osoba, która przynajmniej raz wynajęła nocleg przez Airbnb czy Booking.com, znalazła się automatycznie w bazie fiskusa jako osoba podejrzana o niepłacenie adekwatnych podatków. Dane obejmują imiona, nazwiska, numery PESEL, adresy zamieszkania oraz szczegóły dotyczące liczby i wartości transakcji.
„Tajemnicą poliszynela jest od lat, iż w najmie krótkoterminowym kwitnie szara strefa. Kwestią czasu jest więc, jak posypią się domiary podatków i kary” – ostrzega Grzegorz Żurawski, prezes Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego.
Co to oznacza dla ciebie?
Jeśli wynajmujesz mieszkanie, pokój lub dom turystom, musisz przygotować się na gruntowne zmiany. Po wejściu w życie nowej ustawy nie będzie możliwości prowadzenia najmu krótkoterminowego bez oficjalnej rejestracji.
Pierwszym krokiem powinno być uporządkowanie kwestii podatkowych. Sprawdź, czy prawidłowo rozliczasz dochody z wynajmu. Pamiętaj, iż najem krótkoterminowy to usługi hotelarskie, które muszą być rozliczane jako działalność gospodarcza, a nie najem prywatny.
Przygotuj się na konieczność poniesienia dodatkowych kosztów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Obejmuje to nie tylko podatki (8% VAT, PIT zgodnie ze skalą podatkową lub ryczałtem), ale także potencjalne składki ZUS oraz koszty księgowych usług.
Jeśli korzystasz z zagranicznych platform rezerwacyjnych, musisz też pamiętać o rozliczeniu VAT od importu usług – czyli od prowizji wypłacanej portalom. Ten obowiązek istnieje niezależnie od tego, czy korzystasz ze zwolnienia z VAT od przychodu z najmu.
Praktyczne kroki do podjęcia już dziś
Zanim wejdą nowe przepisy, warto podjąć kilka kroków przygotowawczych. Po pierwsze, zainwestuj w profesjonalne doradztwo podatkowe. Eksperci pomogą ci wybrać optymalną formę opodatkowania i przygotować się na zmiany.
Po drugie, uporządkuj dokumentację. Przechowuj wszystkie rachunki, faktury i dokumenty związane z wynajmem. Krajowa Administracja Skarbowa może sprawdzać rozliczenia choćby pięć lat wstecz, więc rzetelna dokumentacja to twoja najlepsza ochrona.
Rozważ także możliwość profesjonalizacji swojej działalności. Coraz więcej właścicieli decyduje się na współpracę z firmami zarządzającymi nieruchomościami lub inwestuje w aparthotele. Według prognoz ekspertów, udział profesjonalnych podmiotów na rynku może wzrosnąć choćby do 45% do końca dekady.
Pamiętaj też o obowiązku posiadania kasy fiskalnej, jeżeli świadczysz usługi zakwaterowania na rzecz osób fizycznych. Ten wymóg już teraz obowiązuje, ale wielu właścicieli o nim nie wie.
Rewolucja na rynku już się rozpoczęła
Nowe regulacje to część szerszej europejskiej rewolucji na rynku najmu krótkoterminowego. Hiszpania wprowadziła już ogólnokrajowy obowiązek rejestracji, Włochy zakazały anonimowego meldunku, a Węgry nałożyły moratorium na nowy najem krótkoterminowy w Budapeszcie.
Eksperci przewidują, iż pod wpływem nowych przepisów nastąpi stopniowa profesjonalizacja sektora wynajmu krótkoterminowego w Polsce. Część drobnych właścicieli może zdecydować się na powrót do długoterminowego najmu mieszkań, co wpłynie na ceny wynajmu w miastach.
Dla turystów może to oznaczać wyższe ceny noclegów, ale jednocześnie wyższy standard i bezpieczeństwo usług. Nowe przepisy mają na celu nie tylko zwiększenie wpływów podatkowych, ale przede wszystkim ochronę mieszkańców przed skutkami „overtourismu” i zapewnienie uczciwej konkurencji na rynku noclegowym.
Ostateczny kształt przepisów poznamy po zakończeniu prac legislacyjnych, ale jedno jest pewne – era nierejestrowanego najmu krótkoterminowego w Polsce dobiegnie końca.
