11 godzin temu
Wszystko jest już przygotowane. Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej od miesięcy ma gotowy projekt podatku. Resort przyznaje, iż ustawa nie ujrzy światła dziennego. Minister Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz w wypowiedzi dla RVP Info potwierdziła, iż zabrakło zgody w koalicji. Projekt leży w szufladzie, ale nie wiadomo czy nie zostanie wprowadzony. Ogromne koszty zapłaci około ćwierć miliona Polaków. Być może dużo więcej, bo to zależy już od zmian w projekcie.
Fot. Warszawa w Pigułce
Dlaczego rząd się boi własnego projektu
Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz z Polski 2050 nie owijała w bawełnę podczas radiowej rozmowy. Lojalność koalicyjna stała się główną przeszkodą w realizacji ambitnego planu. Ministerstwo dysponuje kompletną dokumentacją techniczną, ale polityczna rzeczywistość okazała się silniejsza niż ekonomiczne argumenty.
Wprowadzenie dodatkowego obciążenia podatkowego, choćby jeżeli dotyczy tylko wąskiej grupy najbogatszych obywateli, niesie ze sobą ryzyko polityczne. Rządzący stanęli przed dylematem – ideologiczne postulaty kontra praktyczne kalkulacje wyborcze.
Jak wynika z ministerialnych analiz, jedynie 8 na każdy tysiąc Polaków posiada trzy lub więcej mieszkań. To grupa licząca między 200 a 250 tysięcy osób w całym kraju – zaledwie 0,8% populacji. Ta relatywnie niewielka grupa obejmuje jednak osoby o znaczącym potencjale ekonomicznym. Nie wiadomo też czy projekt nie zostanie zaostrzony, bo i takie propozycje się pojawiają.
Politycy też mają kilkanaście mieszkań
Wśród posiadaczy wielomieszkaniowych portfeli znajdują się przedstawiciele wszystkich głównych sił politycznych. Robert Kropiwnicki z Koalicji Obywatelskiej zgromadził 11 mieszkań, podczas gdy jego partyjna koleżanka Małgorzata Niemczyk może się pochwalić 10 nieruchomościami.
Po stronie opozycyjnej Agnieszka Soin z Prawa i Sprawiedliwości jest właścicielką 8 lokali, a Krzysztof Śmiszek z Lewicy posiada 7 nieruchomości. To pokazuje, iż nowa danina dotknęłaby przedstawicieli wszystkich głównych ugrupowań – co może tłumaczyć brak entuzjazmu dla projektu.
Jak podaje portal Bankier.pl, minister Pełczyńska-Nałęcz podczas konferencji „Mieszkanie własne czy wynajmowane? Polityka mieszkaniowa w dobie zmian klimatycznych i społecznych” w warszawskiej Szkole Głównej Handlowej wyjaśniła: „Jest zrozumienie, iż dotyka to mniej niż 1 proc. polskich obywateli. To nie jest tak, iż wszystkich to uderzy po kieszeni”.
Rodziny z dziećmi miały wyjątek
Projektowane rozwiązanie przewidywało istotne mechanizmy ochronne dla rodzin z dziećmi. Mieszkania nabywane z przeznaczeniem dla potomstwa miałyby być wyłączone spod opodatkowania – każde dziecko uprawniałoby do posiadania jednego dodatkowego lokalu ponad standardowy limit dwóch mieszkań.
W praktyce oznaczałoby to możliwość posiadania choćby 4 nieruchomości bez dodatkowych obciążeń finansowych przez rodziny z dwójką dzieci. Rodzina z trojgiem dzieci mogłaby mieć 5 mieszkań bez podatku.
Konkurencyjny projekt przygotowała również Lewica pod kierownictwem Włodzimierza Czarzastego, która w maju przedstawiła własną wizję opodatkowania nadmiarowych nieruchomości. Lewicowa propozycja charakteryzuje się większą surowością – proponuje wprowadzenie podatku już od trzeciego mieszkania bez dodatkowych ulg rodzinnych, które przewiduje projekt Polski 2050.
Ile trzeba byłoby płacić
Dla właścicieli trzeciego i kolejnych mieszkań projektowane stawki wynosiłyby od 1 do 4 procent wartości rynkowej nieruchomości rocznie. W praktyce oznacza to, iż właściciel mieszkania o wartości 500 tysięcy złotych może zostać obciążony rocznym podatkiem sięgającym choćby 20 tysięcy złotych.
Jak informuje portal Inżynier Budownictwa, przy stawce 1-procentowej z całą pewnością rozwiązałby się mniejszy lub większy worek z podażą mieszkań dotychczas przetrzymywanych jako lokata kapitału. Wolumen rzędu 100-150 tysięcy lokali jest jak najbardziej realny, co przez jakiś czas dość mocno mogłoby wpływać na ceny mieszkań.
Takie obciążenie może radykalnie zmienić opłacalność inwestycji mieszkaniowych i skłonić inwestorów do poszukiwania alternatywnych form lokowania kapitału. Rząd wyraźnie sygnalizuje preferencje dla przekierowania prywatnych oszczędności w kierunku akcji, obligacji, funduszy inwestycyjnych oraz finansowania innowacyjnych przedsięwzięć biznesowych.
Cel: wyciągnąć kapitał
Fundamentalnym celem obu inicjatyw nie jest zwiększenie wpływów budżetowych, ale redystrybucja kapitału inwestycyjnego z sektora nieruchomości do bardziej produktywnych obszarów gospodarki. Ministerstwo argumentuje, iż obecna sytuacja prowadzi do nadmiernej koncentracji oszczędności w tak zwanych inwestycjach betonowych.
„Po co ten kataster jest potrzebny? Nie dlatego, iż nagle budżet państwa na tym niezwykle skorzysta – to zniechęca do inwestowania w mieszkania, a jak tak, to ludzie szukają innego obiektu inwestycji. Uwalnia się kapitał na rozwój Polski, na start-upy, na innowacje, na obszary, gdzie bardzo tego kapitału potrzebujemy, a on siedzi w betonie” – dodała minister Pełczyńska-Nałęcz w rozmowie dla portalu Bankier.pl.
Dynamika wzrostu cen mieszkań w Polsce systematycznie przewyższa tempo wzrostu wynagrodzeń, co pogłębia kryzys dostępności mieszkaniowej dla młodych rodzin. Analiza ministerstwa wskazuje, iż w ciągu zaledwie dwóch lat koszt zakupu 50-metrowego mieszkania w Warszawie wzrósł z 84 do 92 średnich pensji.
MFW i OECD naciskają na Polskę
Międzynarodowe instytucje finansowe, w tym Międzynarodowy Fundusz Walutowy oraz Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju, wielokrotnie rekomendowały Polsce wprowadzenie podatku katastralnego jako element stabilizacji finansów publicznych.
Jak podaje portal Infor.pl, coraz więcej międzynarodowych instytucji sugeruje wprowadzenie podatku katastralnego. Rekomendacje te nabierają szczególnego znaczenia w kontekście rekordowego deficytu budżetowego przewidywanego na rok 2025, który ma sięgnąć blisko 300 miliardów złotych.
Według szacunków OECD, Polska powinna przejść na system opodatkowania nieruchomości oparty na jej wartości, stosowany w większości państw organizacji, który dokładniej odzwierciedlałby wartość gruntów i byłby bardziej progresywny i wydajny.
Europa już to ma od dziesięcioleci
Europejskie doświadczenia z podatkiem katastralnym sięgają dziesiętek lat i są powszechnie akceptowane przez społeczeństwa państw zachodnich. We Francji właściciele nieruchomości płacą około 1 procent ich wartości rocznie, podobne rozwiązania funkcjonują w Niemczech.
Włochy poszły jeszcze dalej, wprowadzając opodatkowanie już od drugiego mieszkania, co generuje wpływy budżetowe na poziomie 0,4 procenta produktu krajowego brutto. Polska należy do nielicznej grupy państw Unii Europejskiej, które przez cały czas opierają opodatkowanie nieruchomości na powierzchni, a nie na ich rzeczywistej wartości rynkowej.
To archaiczne rozwiązanie prowadzi do sytuacji, w której luksusowe apartamenty w centrach miast są opodatkowane podobnie jak skromne mieszkania na peryferiach. w tej chwili w Polsce podatek od nieruchomości wynosi 1,19 złotych za metr kwadratowy. W przypadku 50-metrowego mieszkania dochód gminy to rocznie zaledwie 59,50 złotych.
Co to oznacza dla ciebie
Jeśli masz jedno lub dwa mieszkania, projektowane zmiany nie niosą żadnych konsekwencji finansowych. Możesz spać spokojnie – ani obecny projekt Polski 2050, ani propozycja Lewicy cię nie dotyczy.
Właściciele trzeciego mieszkania powinni śledzić rozwój sytuacji politycznej. Choć projekt na razie leży w szufladzie, może wrócić po wyborach prezydenckich w 2027 roku. Warto przygotować się na tę ewentualność już teraz.
Osoby rozważające zakup trzeciego lokalu jako formę inwestycji muszą liczyć się z potencjalnymi rocznymi kosztami wynoszącymi od 1 do 4 procent wartości rynkowej nieruchomości. Przy mieszkaniu wartym 500 tysięcy złotych to choćby 20 tysięcy złotych rocznie – suma, która dramatycznie zmienia opłacalność inwestycji.
Inwestorzy posiadający większe portfele nieruchomości powinni rozważyć dywersyfikację swoich aktywów. Rząd jasno sygnalizuje kierunek – chce przekierować kapitał z nieruchomości do akcji, obligacji, funduszy inwestycyjnych oraz innowacyjnych przedsięwzięć biznesowych.
Przykłady z życia – jak zareagują inwestorzy
Pan Tomasz z Warszawy posiada 5 mieszkań wynajmowanych studentom. Każde warte około 400 tysięcy złotych. Gdyby wprowadzono podatek katastralny od trzeciego mieszkania według stawki 2 procent, zapłaciłby rocznie około 24 tysięcy złotych (3 mieszkania × 400 tys. zł × 2%).
„Wtedy przestaje się to opłacać. Czynsz za kawalerkę to około 2 tysiące miesięcznie, czyli 24 tysiące rocznie. Po odjęciu podatku, remontów i opłat zostaje niewiele. Rozważyłbym sprzedaż części mieszkań i włożenie pieniędzy w akcje lub fundusze” – mówi przedsiębiorca.
Pani Agnieszka z Krakowa odziedziczyła po rodzicach trzy mieszkania. Dwa wynajmuje, w jednym mieszka. Gdyby podatek objął trzecie mieszkanie z ulgą rodzinną (ma dwójkę dzieci), byłaby zwolniona.
„Ulga rodzinna to dobry pomysł. Mam dzieci, planuję przekazać im te mieszkania. Gdyby nie było ulgi, musiałabym sprzedać jedno mieszkanie, bo nie byłoby mnie stać na podatek 8 tysięcy złotych rocznie dodatkowo” – wyjaśnia urzędniczka.
Pan Marek z Poznania prowadzi firmę wynajmu krótkoterminowego. Ma 8 mieszkań w centrum miasta. Przy stawce 3 procent zapłaciłby rocznie około 72 tysięcy złotych (6 mieszkań × 400 tys. zł × 3%).
„To by mnie zmusiło do podniesienia cen wynajmu albo do sprzedaży części mieszkań. Ale jednocześnie rozumiem intencję – mieszkania mają służyć ludziom do mieszkania, a nie być magazynem wartości. Gdyby podatek wszedł, dostosowałbym model biznesowy” – mówi przedsiębiorca.
Koszt wdrożenia większy niż korzyści?
Koszty techniczne wprowadzenia systemu podatku katastralnego stanowią poważne wyzwanie logistyczne i finansowe dla administracji państwowej. Konieczność przeprowadzenia wyceny niemal wszystkich nieruchomości w kraju wymaga stworzenia rozbudowanej infrastruktury technicznej.
Jak zauważa portal Inżynier Budownictwa, eksperci wskazują, iż poza tym niebagatelne koszty wprowadzenia, a następnie utrzymania katastru w Polsce odpowiadałyby wszystkim nieruchomościom mieszkaniowym, natomiast dochód z racji wyższego opodatkowania katastralnego dotyczyłby tylko mniej więcej 3 procent ogółu lokali.
Niektórzy analitycy ostrzegają, iż w przypadku ograniczenia podatku katastralnego jedynie do trzeciego i kolejnych mieszkań, koszty utrzymania całego systemu mogą przewyższyć generowane przez niego wpływy budżetowe. We Włoszech podatek katastralny pobierany jest od drugiego lokum, a wpływy z niego wynoszą około 0,4 procent PKB – mniej więcej tyle, ile w Polsce z obecnego podatku od powierzchni.
Alternatywne rozwiązanie przewiduje wprowadzenie progresywnego podatku katastralnego obejmującego wszystkie nieruchomości, ale z różnicowanymi stawkami. Przykładowa struktura mogłaby zakładać stawkę 0,3 procenta od pierwszego mieszkania, 0,5 procenta od drugiego oraz 1 procent od trzeciego i kolejnych.
Wpływ na rynek najmu i ceny mieszkań
Wprowadzenie podatku katastralnego może wywołać złożone skutki na rynku najmu mieszkań. Z jednej strony właściciele będą skłonni do podnoszenia czynszów w celu kompensacji dodatkowych kosztów podatkowych. Z drugiej strony zwiększona podaż mieszkań wynikająca ze sprzedaży przez inwestorów może prowadzić do stabilizacji lub choćby obniżenia cen.
Eksperci szacują, iż na rynek może trafić dodatkowo od 100 do 150 tysięcy mieszkań dotychczas przetrzymywanych wyłącznie jako forma lokowania kapitału. Taka skala zwiększenia podaży może mieć wymierny wpływ na obniżenie cen nieruchomości, szczególnie w segmencie mieszkań używanych.
Jak informuje portal OKO.press, z badania Międzynarodowego Funduszu Walutowego wynika, iż wzrost stawki opodatkowania nieruchomości o 0,5 punktu procentowego ogranicza wahania cen nieruchomości choćby o 5 procent. Na ciasnym rynku najmu uwalniają się dotychczas puste lokale, utrzymywane wyłącznie w celach inwestycyjnych.
Karol Nawrocki mówił: „nie”
Choć rząd oficjalnie odżegnuje się od podatku katastralnego, temat wrócił w kampanii prezydenckiej 2025 roku. Magdalena Biejat z Nowej Lewicy otwarcie opowiedziała się za podatkiem od trzeciego mieszkania podczas debaty w Końskich.
„Jestem za wprowadzeniem podatku katastralnego, który powinien dotyczyć trzeciego mieszkania i więcej, ponieważ ograniczyłby spekulację na rynku mieszkaniowym. Zbyt wiele osób dzisiaj traktuje mieszkania jak towar, jak bezpieczną lokatę” – stwierdziła Biejat, jak podaje portal Multibed.
Szymon Hołownia z Polski 2050 również popiera wprowadzenie podatku katastralnego, ale w ograniczonej formie – od trzeciej nieruchomości, z wyłączeniem rodzin z więcej niż trojgiem dzieci. Adrian Zandberg z Razem zaproponował podatek antyspekulacyjny obejmujący trzecie i kolejne mieszkania.
Minister finansów Andrzej Domański pytany o podatek katastralny w wywiadach medialnych kategorycznie odcinał się od pomysłu. 17 marca na antenie Radia Zet powiedział, iż rząd nie prowadzi prac nad podwyższaniem podatków. Wcześniej w Polsat News snuł opowieść o Polakach, którzy mają drugie i trzecie mieszkanie otrzymane w spadku, dla których płacenie dodatkowego podatku byłoby nadmiernym obciążeniem.
Przeciwko podatkowi jawnie opowiadał się Prezydent Karol Nawrocki. Nie tylko deklarował, iż nie podpisze żadnego projektu podnoszącego podatki, to wymienił podatek katastralny z nazwy. W rozmowie ze Sławomirem Mentzenem doprecyzował jednak, iż należałoby się zastanowić gdzie leży granica wprowadzenia podatku katastralnego.
Społeczne poparcie – Polacy podzieleni
Według badania SW Research dla „Rzeczpospolitej” z kwietnia 2025 roku, 33,6% respondentów kategorycznie sprzeciwia się wprowadzeniu podatku katastralnego, a sprzeciw jest szczególnie silny w dużych miastach, gdzie ceny nieruchomości są najwyższe – tam aż 40% jest przeciw.
Z kolei 28,1% badanych popiera podatek, ale tylko dla właścicieli trzech lub więcej nieruchomości, a 11,9% dla posiadaczy co najmniej dwóch mieszkań. Wyniki pokazują, iż społeczeństwo jest głęboko podzielone w tej kwestii.
Przyszłość podatku katastralnego w Polsce zależy od wyniku wewnętrznych negocjacji w ramach rządzącej koalicji oraz ewentualnego włączenia tej kwestii do programu wyborczego przed wyborami w 2027 roku. Bez politycznego konsensusu najbardziej zaawansowane technicznie projekty podatkowe pozostaną jedynie teoretycznymi rozważaniami w ministerialnych szufladach.
Społeczne poparcie dla podatku od nadmiarowych nieruchomości może okazać się najważniejsze dla przyszłej realizacji tych planów. jeżeli obywatele zrozumieją, iż celem nie jest poszerzenie obciążeń podatkowych zwykłych rodzin, ale korygowanie nadmiernej koncentracji bogactwa w nieruchomościach, projekty mogą zyskać wystarczającą legitymizację polityczną do realizacji.
