Tłumy, chaos i panika w urzędach. Ostatnia szansa na uratowanie swoich oszczędności. Potem trzeba będzie czekać choćby 10 lat

Urzędy przeżywają prawdziwe oblężenie. Właściciele działek tłumnie składają wnioski o warunki zabudowy, bo za kilka miesięcy mogą już nie móc wybudować domu na własnej ziemi. Po 30 czerwca 2026 roku nowe decyzje będą możliwe tylko w gminach z planem ogólnym – a takich może być mniej niż połowa.

Fot. Warszawa w Pigułce

Liczba wniosków o warunki zabudowy wzrosła w niektórych gminach dwukrotnie w porównaniu z ubiegłym rokiem. Portal Infor.pl informuje, iż prezydent Andrzej Duda podpisał w kwietniu 2025 roku ustawę przedłużającą termin na przygotowanie planów ogólnych do 30 czerwca 2026 roku, ale to nie uspokaja paniki.

Właściciele działek doskonale rozumieją, o co chodzi: wydana teraz decyzja o warunkach zabudowy będzie bezterminowa i da prawo do budowy na lata. Te wydawane po 1 stycznia 2026 roku będą ważne tylko pięć lat, a po 30 czerwca może się okazać, iż w ogóle nie da się ich uzyskać.

Twoja działka może stracić prawo zabudowy na dekady

Nowe przepisy oznaczają koniec systemu, w którym można było wybudować dom praktycznie wszędzie. Portal Pravnik Nieruchomości wyjaśnia, iż od 30 czerwca 2026 roku decyzje o warunkach zabudowy będą mogły zostać wydane tylko w gminach, które uchwaliły plan ogólny.

Co więcej, choćby w gminach z planem nowe pozwolenia będą możliwe tylko w specjalnie wyznaczonych „obszarach uzupełnienia zabudowy”. jeżeli Twoja działka znajdzie się poza tymi obszarami, mogą minąć lata zanim gmina zmieni plan i pozwoli na budowę.

Portal Farmer.pl donosi, iż tylko około 75% gmin zgłosiło rozpoczęcie prac nad planem ogólnym. To oznacza, iż co czwarta gmina może w ogóle nie zdążyć z dokumentem do 30 czerwca 2026 roku. W takich miejscach nowe inwestycje będą możliwe wyłącznie na terenach objętych miejscowym planem zagospodarowania – a takimi jest tylko 33% powierzchni Polski.

Urzędnicy płacą kary, ale i tak nie nadążają

Gminy desperacko próbują ratować sytuację. Zatrudniają dodatkowych pracowników, podpisują umowy z zewnętrznymi urbanistami i zlecają część zadań firmom konsultingowym. Portal Gazeta Prawna informuje, iż koszt pojedynczej decyzji o warunkach zabudowy wzrósł do kilkuset złotych, ale mimo zwiększonych nakładów urzędy nie nadążają.

Za każdy dzień przekroczenia ustawowego terminu rozpatrzenia wniosku samorządy muszą płacić kary. Niektóre gminy otwarcie przyznają, iż znajdują się w stanie bliskim administracyjnego paraliżu.

Każdy brakujący dokument w składanej dokumentacji cofa sprawę o kolejne tygodnie. Portal Portal Samorządowy ostrzega, iż opóźnienia w wydawaniu decyzji systematycznie narastają, a gminy nie radzą sobie z lawinowo rosnącą liczbą wniosków.

Co to oznacza dla Ciebie?

Jeśli masz działkę lub planujesz jej zakup, zostały Ci dosłownie miesiące na zabezpieczenie prawa do budowy. Bezterminową decyzję o warunkach zabudowy można jeszcze uzyskać tylko do końca 2025 roku – te wydane od 1 stycznia 2026 będą ważne już tylko pięć lat.

Portal Farmer.pl przypomina ekspertów: osoby planujące budowę, choćby w odległej perspektywie czasowej, powinny zabezpieczyć swoje prawa już dziś, zanim zmienią się przepisy. Wydana w tej chwili decyzja może w przyszłości stanowić jedyną podstawę prawną do realizacji inwestycji.

Jeśli planujesz zakup nieruchomości, sprawdź koniecznie, czy gmina ma uchwalony plan ogólny lub czy jest bliska jego przyjęcia. Portal Prawnik Nieruchomości radzi wprowadzenie do umowy zawieranej ze sprzedającym zapisów, które będą zabezpieczały przed nieuzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy.

Jeśli prowadzisz działalność deweloperską lub budowniczą, czas zmienić strategię inwestycyjną. Skup się na terenach z uzyskanymi warunkami zabudowy lub w gminach, które deklarują szybkie opracowanie planów ogólnych.

Bezterminowe decyzje to ostatnia szansa

Kluczowa różnica dotyczy terminów ważności decyzji. Portal Gazeta Prawna wyjaśnia, iż bezterminowe decyzje o warunkach zabudowy to te, które uprawomocnią się przed 1 stycznia 2026 roku. Te wydane później będą ważne tylko przez pięć lat.

To oznacza, iż właściciele działek stanęli przed dylematem: czy składać wniosek teraz, gdy można jeszcze uzyskać bezterminową decyzję, czy czekać i ryzykować pięcioletni termin? Portal Portal Samorządowy wskazuje, iż większość wybiera pierwszą opcję, co powoduje tłok w urzędach.

Jeszcze gorsza sytuacja dotyczy gmin, które nie zdążą z planem ogólnym. Portal Farmer.pl ostrzega, iż w takich miejscach po 30 czerwca 2026 roku nowe inwestycje będą mogły powstawać wyłącznie na terenach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Rolnicy w szczególnie trudnej sytuacji

Portal Farmer.pl informuje o narastających obawach wśród rolników dotyczących zabudowy siedliskowej. Minister rolnictwa Jacek Czerniak przyznał, iż do tej pory resort wydał opinię do zaledwie 280 planów ogólnych z 2479 gmin w Polsce. To pokazuje skalę wyzwania.

Rząd deklaruje, iż rolnicy zachowają prawo do rozbudowy siedlisk, ale nie chce „automatycznej mieszkaniówki przy każdym gospodarstwie”. Portal Farmer.pl cytuje dyrektora Michała Gila z Ministerstwa Rozwoju i Technologii: „Nie chcemy zasady generalnej, iż obok każdej zabudowy siedliskowej można tworzyć nową zabudowę mieszkaniową”.

To oznacza, iż choćby gospodarstwa rolne mogą mieć problemy z rozbudową, jeżeli nowy plan ogólny nie przewidzi takiej możliwości.

Praktyczne porady na ostatnie miesiące

Jeśli posiadasz działkę, nie zwlekaj ze złożeniem wniosku o warunki zabudowy. Portal Gov.pl podsumowuje, iż wydłużenie terminu o pół roku to szansa dla gmin na dokończenie procedur, ale nie gwarancja, iż wszystkie zdążą.

Przygotuj kompletną dokumentację już na etapie składania wniosku. Portal Prawnik Nieruchomości radzi skonsultowanie się z architektami lub urbanistami, aby uniknąć konieczności uzupełniania dokumentów i związanych z tym opóźnień.

Sprawdź stan prac nad planem ogólnym w swojej gminie. Portal Farmer.pl informuje, iż te gminy, które zgłosiły problemy z uzgodnieniami lub otrzymały dużo uwag społecznych, mogą nie zdążyć z dokumentem do 30 czerwca 2026 roku.

Rozważ alternatywne lokalizacje inwestycji. Portal Farmer.pl wskazuje, iż deweloperzy już teraz zmieniają strategie, koncentrując się na terenach z uzyskanymi warunkami zabudowy lub w gminach deklarujących szybkie opracowanie planów.

Długoterminowe skutki dla rynku nieruchomości

Zmiana przepisów może fundamentalnie przekształcić polski rynek nieruchomości. Gminy bez planów ogólnych mogą zostać praktycznie wyłączone z możliwości nowej zabudowy na lata. Portal Portal Samorządowy ostrzega, iż może to wpłynąć na ceny gruntów – znacznie wzrosną w miejscach, gdzie zabudowa pozostanie możliwa.

Portal Farmer.pl cytuje ekspertów, według których „chaos przestrzenny kosztuje miliardy – rozproszenie zabudowy obciąża gminy i ogranicza rozwój produkcji rolnej”. Reforma ma ten chaos zatrzymać, ale jej skutkiem może być paraliż inwestycyjny w wielu gminach.

Właściciele działek, którzy nie zdążą z wnioskami, mogą czekać na możliwość budowy choćby dekadę – do momentu, gdy gmina przyjmie plan ogólny i wyznaczy ich teren jako obszar uzupełnienia zabudowy.

To może być ostatni moment na zabezpieczenie prawa do budowy na własnej ziemi. Portal Infor.pl przypomina, iż wydane wcześniej decyzje pozostają ważne bezterminowo – to może okazać się najważniejszą inwestycją w najbliższych miesiącach.