1 godzina temu
Resort finansów szykuje radykalne zmiany w uldze mieszkaniowej. Od 2026 roku prawo do zwolnienia z podatku będą mieć tylko osoby bez żadnej innej nieruchomości. Koniec z inwestowaniem w kolejne mieszkania przy wykorzystaniu ulgi podatkowej. Miliony właścicieli domów i mieszkań mogą stracić na tych zmianach.
Fot. Warszawa w Pigułce
Rewolucja w uldze mieszkaniowej – koniec z wieloma nieruchomościami
Ministerstwo Finansów przygotowało projekt nowelizacji ustaw o PIT i CIT, który radykalnie zmienia zasady korzystania z ulgi mieszkaniowej. Nowe przepisy mają wejść w życie od 2026 roku i oznaczają koniec ery, w której można było kupować kolejne nieruchomości z wykorzystaniem preferencji podatkowych.
Kluczowa zmiana: Z ulgi będą mogły korzystać wyłącznie osoby, które nie posiadają żadnej innej nieruchomości – ani mieszkania, ani domu, ani choćby działki budowlanej.
Obecnie system działa zupełnie inaczej. Podatnik może mieć kilka nieruchomości i przez cały czas skorzystać z ulgi przy sprzedaży jednej z nich, jeżeli środki przeznaczy na „własne cele mieszkaniowe”. choćby Naczelny Sąd Administracyjny potwierdził w wyroku z 2017 roku, iż liczba posiadanych nieruchomości nie ma znaczenia dla prawa do ulgi.
Co oznacza to dla Twojego portfela?
Planowane zmiany uderzą w miliony Polaków, szczególnie tych, którzy inwestują w nieruchomości lub planują poprawić warunki mieszkaniowe.
Przykład z życia: Pani Anna z Krakowa ma mieszkanie po babci na Podgórzu i kupiła nowe na Kazimierzu za kredyt. Chce sprzedać stare mieszkanie i przeznaczyć pieniądze na spłatę kredytu. w tej chwili może skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Po zmianach – już nie, bo ma drugie mieszkanie.
Komu zmiany zaszkodzą najbardziej:
- Osobom dzielącym się nieruchomościami z rodzicami (nawet symboliczne udziały wykluczą z ulgi)
- Inwestorom kupującym mieszkania na wynajem
- Rodzinom planującym wymianę mieszkania na większe
- Spadkobiercom, którzy odziedziczyli nieruchomości i chcą je sprzedać
Potencjalne straty finansowe: Bez ulgi mieszkaniowej podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% od zysku. Przy sprzedaży mieszkania za 500 000 zł kupionegoego za 300 000 zł, podatek wyniesie 38 000 zł zamiast 0 zł z ulgą.
Jak działa obecna ulga mieszkaniowa
Obecnie ulga mieszkaniowa to jedno z najważniejszych zwolnień podatkowych w Polsce. Pozwala uniknąć 19% podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli nastąpiła ona przed upływem 5 lat od nabycia.
Warunki ulgi w 2025 roku:
- Przychód ze sprzedaży musi zostać przeznaczony na „własne cele mieszkaniowe” w ciągu 3 lat
- Nie ma ograniczeń co do liczby posiadanych nieruchomości
- Do celów mieszkaniowych zalicza się zakup, budowę, remont, a choćby spłatę kredytu mieszkaniowego
Szeroki katalog wydatków: Według interpretacji Ministerstwa Finansów z 2021 roku, na własne cele mieszkaniowe można przeznaczyć środki na zakup kuchenek, lodówek, zmywarek, a choćby mebli w zabudowie i szaf wnękowych.
Dlaczego rząd wprowadza zmiany?
Resort finansów argumentuje, iż obecne przepisy są zbyt liberalne i prowadzą do nadużyć. Problem według MF: brak precyzyjnej definicji „własnych celów mieszkaniowych” pozwala na bardzo szerokie interpretacje.
Małgorzata Samborska z Grant Thornton wyjaśnia: „W praktyce wystarczy, iż podatnik zamieszka w nowym lokalu choćby tymczasowo, by spełnić warunek ulgi”. Ministerstwo uważa, iż to umożliwia obchodzenie przepisów przez osoby inwestujące w kolejne nieruchomości.
Cel rządu: Uszczelnienie systemu podatkowego i zwiększenie wpływów do budżetu państwa. Każda transakcja, która wcześniej była zwolniona, teraz będzie generować 19% podatek od zysku.
Eksperci ostrzegają przed problemami praktycznymi
Specjaliści podatkowi wskazują na liczne problemy, które mogą wyniknąć z nowych przepisów.
Małgorzata Samborska ostrzega: „Przepisy będzie można łatwo ominąć. Wystarczy, iż podatnik przepisze ułamek własności innej osobie.” To oznacza, iż zamożniejsi podatnicy znajdą sposoby na obejście ograniczeń, a ucierpi przeciętny Kowalski.
Problematyczne sytuacje:
- Współwłasność z rodzicami: Osoba mająca 1% udziału w domu rodzinnym straci prawo do ulgi
- Spadki: Dziedziczenie choćby symbolycznego udziału w nieruchomości wykluczy z ulgi
- Sytuacje przejściowe: Ktoś może kupić nowe mieszkanie przed sprzedażą starego z powodów praktycznych (np. oczekiwanie na zakończenie budowy)
Potrzebne są precyzyjne wyjątki
Eksperci postulują wprowadzenie jasnych wyjątków, które nie skrzywdzą podatników w trudnych sytuacjach życiowych.
Propozycje zmian:
- Wyjątek dla udziałów nominalnych – nieuwzględnianie udziałów poniżej np. 10%
- Okresy przejściowe – możliwość posiadania dwóch mieszkań przez określony czas podczas przeprowadzki
- Wyjątki rodzinne – nieuwzględnianie współwłasności z rodzicami w przypadku niemożności faktycznego zamieszkania
- Definicja mieszkania faktycznego – uwzględnianie tylko nieruchomości, w których podatnik rzeczywiście mieszka
Harmonogram zmian – kiedy wejdą w życie
Projekt ustawy ma trafić pod obrady rządu w III kwartale 2025 roku. Do końca września zostały tylko dwa tygodnie, więc termin może zostać przesunięty.
Przewidywany harmonogram:
- Koniec 2025 r. – przyjęcie projektu przez rząd
- I półrocze 2026 r. – procedowanie w Sejmie
- 1 stycznia 2026 r. – wejście w życie nowych przepisów (prawdopodobny termin)
Ważne dla podatników: Osoby planujące sprzedaż nieruchomości powinny rozważyć sfinalizowanie transakcji jeszcze w 2025 roku, by móc skorzystać z obecnych, korzystniejszych przepisów.
Co mogą zrobić właściciele nieruchomości
Jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości i chcesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej, czas działa na Twoją niekorzyść.
Działania do podjęcia przed zmianami:
- Przyspiesz planowaną sprzedaż – najlepiej sfinalizować ją do końca 2025 roku
- Sprawdź, czy faktycznie masz inne nieruchomości – choćby symboliczne udziały mogą wykluczyć z ulgi
- Rozważ przepisanie udziałów – jeżeli masz niewielkie udziały w innych nieruchomościach, zastanów się nad ich przepisaniem na rodzinę
- Przygotuj dokumentację – zbierz wszystkie dokumenty potwierdzające wydatki na cele mieszkaniowe
Case study: Pan Marek z Warszawy ma 5% udziału w domu rodzinnym po dziadku i właśnie kupił mieszkanie za kredyt. Chce sprzedać stare mieszkanie i spłacić kredyt. Przy obecnych przepisach może skorzystać z ulgi. Po zmianach – nie, bo ma udziały w domu rodzinnym. Rozwiązanie: przed sprzedażą powinien przepisać udziały na rodziców.
Inne zmiany w podatkach planowane na 2026 rok
Ograniczenie ulgi mieszkaniowej to tylko jedna z planowanych przez MF zmian. Resort pracuje też nad innymi modyfikacjami:
Zmiany w uldze IP Box – planowane ograniczenia w preferencyjnym opodatkowaniu dochodów z własności intelektualnej
Modyfikacje w programach lojalnościowych – zamknięcie luki pozwalającej na niższe opodatkowanie wynagrodzeń wypłacanych w formie instrumentów finansowych
Nowe definicje ustawowe – precyzyjne określenie pojęć, które w tej chwili są przedmiotem sporów interpretacyjnych
Wpływ na rynek nieruchomości
Eksperci przewidują, iż zmiany w uldze mieszkaniowej mogą wpłynąć na rynek nieruchomości.
Potencjalne skutki:
- Przyspieszone sprzedaże w 2025 roku – właściciele będą chcieli sfinalizować transakcje przed zmianami
- Spadek aktywności inwestorów – ograniczenie atrakcyjności inwestycji w kolejne nieruchomości
- Zmiany w strategiach inwestycyjnych – przesunięcie ku innym formom inwestowania
- Wzrost znaczenia 5-letniego okresu – większy nacisk na trzymanie nieruchomości ponad 5 lat
Opinia eksperta: Jak komentuje analityk rynku nieruchomości: „Te zmiany mogą ostro wyhamować segment inwestycyjny. Wielu inwestorów kupujących mieszkania na wynajem korzystało z ulgi mieszkaniowej przy reinwestowaniu zysków.”
Argumenty za i przeciw zmianom
Argumenty za ograniczeniem ulgi:
- Uszczelnienie systemu podatkowego
- Zwiększenie wpływów budżetowych
- Ograniczenie spekulacji na rynku nieruchomości
- Większa sprawiedliwość podatkowa
Argumenty przeciwko:
- Ograniczenie mobilności mieszkaniowej obywateli
- Utrudnienie poprawy warunków mieszkaniowych
- Skomplikowanie sytuacji spadkobierców
- Możliwość obchodzenia przepisów przez zamożniejszych
Porównanie z innymi krajami UE
W większości państw Unii Europejskiej systemy podatkowe dotyczące nieruchomości są bardziej restrykcyjne niż w Polsce.
Niemcy: Podatek od zysków kapitałowych wynosi 25%, ale po 10 latach vlastności nieruchomość można sprzedać bez podatku
Francja: Progresywny podatek od zysków – od 19% do 34%, ze zwolnieniem dla głównego miejsca zamieszkania
Wielka Brytania: Podatek od zysków kapitałowych do 28% dla nieruchomości, z wyjątkiem głównego miejsca zamieszkania
Polska po zmianach będzie miała jedną z bardziej restrykcyjnych regulacji, ograniczając ulgę tylko do osób bez żadnej innej nieruchomości.
Rekomendacje dla podatników
W obliczu nadchodzących zmian eksperci radzą właścicielom nieruchomości przemyślane działania:
Krótkoterminowe (do końca 2025 r.):
- Przyspieszenie planowanych transakcji sprzedaży
- Sprawdzenie statusu prawnego wszystkich posiadanych nieruchomości
- Ewentualne uporządkowanie współwłasności
Długoterminowe (po 2026 r.):
- Zmiana strategii inwestycyjnej w nieruchomości
- Rozważenie innych form inwestowania
- Planowanie transakcji po upływie 5 lat od nabycia
Planowane zmiany w uldze mieszkaniowej to jedna z największych reform podatkowych ostatnich lat w obszarze nieruchomości. Miliony Polaków mogą stracić prawo do znaczących ulg podatkowych, dlatego warto już teraz przygotować się na nadchodzące zmiany.
