12 godzin temu
Od 2025 roku właściciele mieszkań wynajmowanych przez Airbnb, Booking.com czy inne platformy nie mogą liczyć na prywatność. Zgodnie z dyrektywą DAC7, wszystkie dane dotyczące rezerwacji – w tym imię, nazwisko, adres, PESEL i kwoty przychodów – trafią bezpośrednio do Krajowej Administracji Skarbowej. Pierwszy pełny raport obejmie lata 2023 i 2024 i zostanie przesłany do końca stycznia 2025 roku.
Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce
To rewolucyjna zmiana, która kończy z anonimowością w najmie krótkoterminowym. KAS zyskała dostęp do pełnych danych i korzysta z nich intensywnie. Kontrole prowadzone od 2023 roku koncentrują się głównie na popularnych regionach turystycznych: nadmorskich kurortach, rejonach górskich i na Mazurach.
Jak informuje Interia, prezes Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego Grzegorz Żurawski ostrzega, iż każda osoba, która choć raz wynajęła lokal przez platformę rezerwacyjną, została automatycznie uwzględniona w bazie fiskusa.
Skarbówka analizuje dane i porównuje z deklaracjami
Wzrost liczby korekt deklaracji PIT-28 w pierwszym kwartale 2025 roku o 42 proc. w województwie mazowieckim pokazuje, iż właściciele mieszkań zaczynają działać prewencyjnie. KAS wykorzystuje big data, analizuje dane z platform i zestawia je z deklaracjami oraz przepływami na kontach bankowych. Jak podaje Bankier.pl, wiceminister finansów Zbigniew Stawicki potwierdza, iż wynajem krótkoterminowy to jeden z głównych obszarów kontroli skarbowej.
Podstawowym ryzykiem jest automatyczna rekwalifikacja działalności. Wystarczy, iż właściciel oferuje dodatkowe usługi, takie jak śniadania, sprzątanie czy wymiana pościeli, a fiskus może uznać, iż prowadzi on działalność gospodarczą. To oznacza konieczność opłacania wyższych podatków, składek ZUS i rejestracji firmy. Do tego dochodzi obowiązek posiadania kasy fiskalnej po przekroczeniu 20 tys. zł obrotu oraz 8-procentowy VAT od wynajmu i 23-procentowy VAT od prowizji zagranicznych platform – rozliczany w mechanizmie odwrotnego obciążenia.
Jak podkreśla dr Piotr Sekulski, cytowany przez „Rzeczpospolitą”, z najnowszych interpretacji wynika, iż właściciel sam wybiera formę opodatkowania. Decyzję może jednak zakwestionować urząd, co wiąże się z poważnymi konsekwencjami.
Kary mogą sięgnąć dziesiątek tysięcy złotych
Zaległości podatkowe, odsetki, sankcje karne i grzywny mogą łącznie wynieść choćby 35 tysięcy złotych za rok działalności. Przykład? Przy miesięcznym przychodzie z najmu na poziomie 2500 zł, właściciel może zapłacić:
- 2550 zł zaległego ryczałtu,
- 300–500 zł odsetek,
- 1900 zł kary skarbowej,
- a w skrajnym przypadku – do 30 tys. zł grzywny.
Dodatkowo fiskus ma prawo sięgnąć pięć lat wstecz, co oznacza, iż kontrola może objąć dane od 2020 roku.
Miasta i rząd planują własne regulacje
Ministerstwo Sportu i Turystyki zapowiada nową ustawę, której projekt ma być gotowy w 2025 roku. Planowane zmiany obejmują:
- centralny rejestr obiektów z unikalnymi numerami,
- obowiązek miesięcznego raportowania przez platformy,
- możliwość tworzenia stref ograniczonego najmu przez samorządy.
Jak podaje portal i.pl, Izba Gospodarcza Hotelarstwa Polskiego domaga się jeszcze ostrzejszych wymagań – m.in. całodobowej recepcji i obowiązkowego ubezpieczenia OC. Z kolei Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego, jak informuje Interia, popiera ewidencję, ale postuluje wprowadzenie obowiązku prowadzenia działalności gospodarczej tylko dla tych, którzy zarejestrują obiekt.
Niektóre samorządy nie czekają na rząd. Kraków, Warszawa czy Gdańska chcą ograniczyć wynajem. W Berlinie obowiązuje limit 90 dni najmu rocznie i konieczność uzyskania licencji. Francja zmniejszyła ulgi podatkowe dla nieruchomości bez klasyfikacji hotelowej. W Hiszpanii od lipca 2025 wchodzi w życie ogólnokrajowy rejestr, a we Włoszech od stycznia 2025 obowiązywać będzie krajowy kod identyfikacyjny.
Najbardziej radykalne kroki podjęły władze Amsterdamu i Barcelony. W tym pierwszym mieście obowiązuje limit 30 dni najmu rocznie, a w drugim wstrzymano wydawanie nowych licencji w centrum.
Co powinien zrobić właściciel, by uniknąć kar?
Wynajmujący muszą niezwłocznie zweryfikować swoje rozliczenia za lata 2023–2024. Najważniejsze kroki:
- sprawdzenie, czy przychody zostały prawidłowo zgłoszone,
- rozważenie złożenia czynnego żalu, jeżeli wystąpiły zaległości,
- konsultacja z doradcą podatkowym,
- przygotowanie do ewentualnej rejestracji działalności gospodarczej,
- zakup kasy fiskalnej po przekroczeniu 20 tys. zł obrotu.
